Geen matiging van boetebeding bij koop woonhuis

Sinds vele jaren bevatten koopovereenkomsten voor woningen een boetebeding, dat inhoudt dat bij het niet plaatsvinden van de juridische levering of bij het niet-betalen van de koopprijs een boete ter hoogte van 10% van de overeengekomen koopprijs is verschuldigd. Als zekerheid voor de betaling van deze boete dient de koper, na ondertekening van de koopovereenkomst, ofwel een bankgarantie te stellen voor het bedrag van de mogelijke boete ofwel dat bedrag onder de notaris te storten. Een vraag die regelmatig in de praktijk rijst, is of deze boete voor matiging vatbaar is. In dat kader is een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 5 juli 2011 voor de praktijk van belang.

Het ging in deze zaak om een woonhuis in de omgeving van Alkmaar, dat voor een bedrag van € 248.000 aan mevrouw X en de heer Y was verkocht. Mevrouw X en de heer Y bleken na ondertekening geen hypothecaire lening te kunnen krijgen vanwege een zogenoemde A-codering bij het BKR. Zij riepen het financieringsvoorbehoud uit de koopovereenkomst echter vier dagen te laat in. Omdat nog geen bankgarantie was gesteld en evenmin een bedrag onder de notaris was gestort, hebben de verkopers bij de rechtbank Alkmaar betaling van X en Y gevorderd van de boete van €24.800. De rechtbank heeft de boete gematigd tot €8.000, omdat verkopers hun stelling dat er sprake was van "aanzienlijke schade" niet hebben onderbouwd. De verkopers gingen vervolgens in hoger beroep.

Het hof vernietigt de uitspraak van de rechtbank, en wel vanwege het volgende. De rechter kan een contractuele boete slechts matigen wanneer de billijkheid dat klaarblijkelijk eist. "Van deze bevoegdheid dient terughoudend gebruik te worden gemaakt, namelijk indien de toepassing van het boetebeding in de omstandigheden van het geval tot een buitensporig en daarmee onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij speelt niet alleen de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete een rol, maar ook de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen."

Het hof oordeelt dat sprake is van een gebruikelijk beding is bij de koop en verkoop van woonhuizen. Het dient als prikkel tot nakoming, en draagt daarmee bij tot de rechtszekerheid. Verder is het uitsluitend van toepassing op een – als zwaarwegend te kwalificeren – verzuim dat betrekking heeft op het niet-meewerken aan de feitelijke en/of juridische levering dan wel op het niet voldoen van de koopprijs van een woning. Daarmee is het boetebeding in beginsel niet voor matiging vatbaar.

Vervolgens dient te worden beoordeeld of de boete buitensporig is ten opzichte van de schade. Daarbij is in ieder geval van belang dat een boete van 10% gebruikelijk is. Het is voldoende aannemelijk dat er schade is geleden door de verkopers; zij hebben bovendien geen verplichting om hun schade te bewijzen, maar dienen slechts te onderbouwen dat er geen sprake is van een onbillijke discrepantie tussen schade en boete. Dat vervolgens de werkelijke schade lager is dan de boete is geen reden tot matiging.

Het hof veroordeelt X en Y dan ook tot betaling van de volledige overeengekomen boete van €24.800.

Uitspraak: Gerechtshof Amsterdam 5 juli 2011, LJN BT6504

Zie ook:

Print deze pagina Print deze pagina

Nederlandse Orde van Advocaten Official partner of Erasmus School of Law