Wet voorkeursrecht gemeenten

De wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. De wet beoogt de gemeenten een middel in handen te geven om te voorkomen dat er door grondeigenaren en projectontwikkelaars wordt gespeculeerd in de aanloop naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Bij het wijzigen van de grondbestemming van bijvoorbeeld agrarisch naar woningbouw, stijgt de waarde van de grond aanzienlijk ook voordat daadwerkelijk tot ontwikkeling van de nieuwe bestemming wordt overgegaan. De WVG voorkomt dat wanneer een gemeente uiteindelijk een plan wil realiseren de hiervoor benodigde grond inmiddels verschillende malen verkocht is en dat de gemeente bij de aankoop voor de realisatie van het project een inmiddels torenhoge marktprijs moet betalen.

Hoe werkt de Wet voorkeursrecht gemeenten?

Een gemeente kan bij vaststelling van een nieuw structuurplan of bestemmingsplan, waarbij aan gronden een nieuwe, niet-agrarische, bestemming wordt gegeven, een voorkeursrecht op die gronden vestigen. Een voorkeursrecht houdt in dat de eigenaar van de grond deze niet meer vrij mag verkopen, maar de grond eerst aan de gemeente te koop moet aanbieden. De eigenaar is overigens op grond van het voorkeursrecht niet verplicht om zijn grond te verkopen. Zolang de eigenaar geen plannen heeft om de grond te verkopen, kan de gemeente verkoop niet via het voorkeursrecht afdwingen. Gedwongen verkoop kan wel eventueel in een later stadium via een onteigeningsprocedure worden bewerkstelligd, maar dit geschiedt vaak pas vele jaren na het vestigen van het voorkeursrecht.

Wanneer een voorkeursrecht wordt gevestigd, dient dit schriftelijk aan de eigenaar te worden medegedeeld. Daarna kan de eigenaar binnen zes weken bezwaar aanteken tegen het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht.

Wanneer het voorkeursrecht definitief is gevestigd, dient de grond in principe eerst aan de gemeente te worden aangeboden. De gemeente dient dan binnen acht weken aan te geven of zij tot verwerving zal overgaan. Ziet de gemeente van de aankoop af, dan mag de eigenaar de grond gedurende drie jaar vrij verkopen.

Indien de gemeente in principe tot aankoop besluit, dan vangt een onderhandelingsfase tussen de eigenaar en gemeente aan. Komen partijen in onderling overleg niet uit de hoogte van de koopprijs, dan schrijft de WVG voor dat partijen de rechtbank verzoeken om een deskundige te benoemen om over de koopprijs advies uit te brengen. Het betreft hier uitdrukkelijk een advies, want partijen blijven vrij om van de koop af te zien.

Ook kunnen partijen de rechtbank vragen om een koopprijs te bepalen. De gemeente is dan gedurende drie maanden na de uitspraak van de rechtbank verplicht om mee te werken aan de verkoop en levering van de grond. De eigenaar is daarentegen niet verplicht om van de uitspraak van de rechtbank gebruik te maken en kan alsnog van de verkoop afzien.

Misbruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten

De WVG kent een aantal uitzonderingen op de aanbiedingsplicht waarvan in de afgelopen jaren door verschillende partijen dankbaar gebruik is gemaakt, onder meer door creatieve constructies waardoor alsnog overdracht van de grond aan projectontwikkelaren mogelijk was en waardoor de prijs van de grond aanzienlijk werd opgedreven.

Een van de uitzonderingen op de aanbiedingsplicht is de mogelijkheid van zelfrealisatie. Indien de eigenaar zelf de nieuwe bestemming van de grond realiseert, heeft de gemeente geen belang bij aankoop van de grond. Dit heeft er in bepaalde gevallen toe geleid dat de grondeigenaar met een projectontwikkelaar een samenwerking aangaat om het project te realiseren. In veel gevallen was echter sprake van een schijnconstructie waarbij de eigenaar slechts een vooraf overeengekomen grondprijs verkreeg en feitelijk niets met de verdere uitwerking van het project te maken had. De gemeente had het vervolgens voor het nakijken, omdat zij niet langer de regie over het project had. Als zij zelf tot aankoop overgaat, kan zij immers bepalen op welke wijze en door wie de realisatie plaatsvindt.

Ten gevolge van dergelijke constructies is het regime van de WVG in 2002 aanmerkelijk verscherpt. Een van meest effectieve instrumenten om misbruik tegen te gaan, is de mogelijkheid van de gemeente om rechtshandelingen, die verricht zijn met de kennelijke bedoeling afbreuk te doen aan de positie van de gemeente, door de rechter nietig te laten verklaren. In de afgelopen jaren zijn steeds vaker overeenkomsten waarbij verschillende soorten ‘samenwerkingsverbanden’ zijn aangegaan, door de rechter nietig verklaard.

Informatie

Ruimtelijke ordening is een complex vakgebied. Soms kunnen overeenkomsten die met goede bedoelingen zijn aangegaan toch achteraf nietig blijken of anderszins tot onvoorziene gevolgen leiden. Het is derhalve van groot belang om u in een vroeg stadium te laten informeren door een deskundige wanneer u met de Wet voorkeursrecht Gemeenten of de Onteigeningswet in aanraking komt.
Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met onze contactpersoon voor Vastgoed, Ruimtelijke ordening en Milieu.

Print deze pagina Print deze pagina

Nederlandse Orde van Advocaten Official partner of Erasmus School of Law