Bezoekersaantallen en huur van bedrijfsruimte

Gebrek in zin van art. 7:204 lid 2 BW of een aan huurder toe te rekenen omstandigheid?

Op papier zien nieuw te realiseren projecten er vaak zeer aantrekkelijk uit. De verwachtingen van zowel de verhuurder als de huurder zijn hoog. De Hoge Raad heeft op 1 februari 2008 uitspraak gedaan in een zaak waarin de werkelijkheid ver afweek van de verwachtingen. Deze uitspraak schept duidelijkheid en is dan ook van groot belang voor de praktijk.

Opgewekt vertrouwen

In de brochure leek het zo mooi: de verdiepte winkelpromenade achter het statige bordes van de oude Amersfoortse sociëteit "Amicitia", die ingevuld met hoogwaardige winkels en horecabedrijven een ware trekpleister zou worden. Perry Sport en enkele anderen tekenden ervoor en huurden vanaf 2001 winkelruimte in het nieuw gebouwde winkelcentrum. De overeengekomen huurprijs voor de winkelruimte lag op het niveau van A1-locaties.

Winkelcentrum Amicitia werd niet het succes waarop gehoopt was. Het lukte niet om van het begin af aan alle beschikbare ruimten te verhuren. De bezoekersaantallen bleven achter bij de verwachtingen. Een deel van de huurders vertrok en de leeggekomen ruimte werd verhuurd aan Steengoed de Goedkoopste, voor een aanzienlijk lagere huur.

Procedure tot beëindiging huur

De achterblijvende huurders daagden de verhuurder voor de rechter. Zij vorderden dat de huurovereenkomst door de rechter zou worden beëindigd. Als dat niet zou worden toegewezen, dan wensten zij verlaging van de huurprijs, restitutie van de te veel betaalde huur, herstel van de gebreken door de verhuurder en vergoeding van de geleden schade. Aan de vorderingen legden de huurders ten grondslag dat er sprake was van tegenvallende bezoekersaantallen als gevolg van oorzaken die voor rekening van de verhuurder moesten komen. Zij meenden dat de gehuurde bedrijfsruimte niet aan de huurovereenkomst voldeed, of dat de prestaties van de verhuurder in elk geval niet voldeden aan wat zij ervan mochten verwachten.

Artikel 204 boek 7 BW

Op grond van artikel 204 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek moet het gehuurde aan de huurder het genot verschaffen dat hij "bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft". Voldoet het gehuurde daar niet aan en is dit niet te wijten aan een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, dan is er sprake van een gebrek in de zin van de wet. De huurder kan de verhuurder dan aanspreken om hem alsnog het genot te verschaffen waar hij recht op heeft.

In deze zaak was het dus de vraag of de tegenvallende bezoekersaantallen of de oorzaken daarvan een gebrek aan het gehuurde in de zin van artikel 7:240 BW vormden of dat dit tot het ondernemersrisico van de huurders moet worden gerekend.

De kantonrechter, het gerechtshof en nu ook de Hoge Raad zijn van oordeel dat het hier niet gaat om een gebrek. Het Hof:

"Tegenvallende bezoekersaantallen kunnen op zichzelf in beginsel niet worden aangemerkt als een gebrek in de vorenbedoelde zin, en de gevolgen daarvan kunnen niet op de verhuurder worden afgewenteld. Dat kan alleen dan anders zijn indien de achterblijvende bezoekersaantallen het gevolg zijn van concrete gebreken in het gehuurde object zelf of het grotere geheel waarvan het deel uitmaakt, waarop de huurders niet bedacht hadden behoeven te zijn."

Bij dit oordeel speelde een rol dat het hier ging om een nieuw te bouwen winkelcentrum, waarbij nu eenmaal sprake is van "beloftevolle mogelijkheden maar ook onzekerheid of die verwachtingen wel zullen uitkomen."

De Hoge Raad

De Hoge Raad onderschrijft dit oordeel van het Hof en merkt nog op dat:

"de in teleurstellende bezoekersaantallen tot uiting komende nadelen die verbonden blijken te zijn aan de opzet en ligging van een (nieuw) winkelcentrum – in dit geval: verdiept, aan de voet van het oude sociëteitsgebouw, op enige afstand van de uiteinden van Utrechtsestraat en Arnhemsestraat en dus zonder bestaande passantenstroom – naar verkeersopvattingen in beginsel voor rekening van de huurders komen."

Tip

De uitspraak leert dat de positie van verhuurder sterker is als de verwachtingen niet uitkomen. Enerzijds is dat begrijpelijk, want het ondernemersrisico van winkelruimte ligt toch echt voor een groot deel bij de ondernemer zelf. Anderzijds is het wat vervelend dat vaak door glossy folders opgewekt vertrouwen zomaar geschonden lijkt te kunnen worden. De les is dat er bij de contractsonderhandelingen toch echt invulling moet worden gegeven aan de al dan niet gemeenschappelijke verwachtingen.

Dat hoeft echt niet ingewikkeld te zijn. Men kan bijvoorbeeld denken aan een constructie met een instaphuur, die gefaseerd zal worden verhoogd wanneer aan bepaalde criteria voldaan zal zijn. Voor de hand liggende criteria zijn bezoekersaantallen en bezettingsgraad van het winkelcentrum. In de praktijk blijken verhuurders inschikkelijker te zijn in de fase waar het er om gaat het project met hoogwaardige huurders gevuld te krijgen. Helaas is het vaak toch lastig om dergelijke clausules op te nemen. Verhuurders hebben vaak weinig trek in het afwijken van standaardcontracten. Niettemin kan het verstandig zijn om juist in deze fase juridisch advies in te winnen, zeker indien u tot de zogenaamde launching customers behoort. Zonder specifieke bepaling staat u als de verwachtingen toch niet uitkomen toch al snel in de schoenen van Perry Sport.

Wat kunnen wij voor u doen?

Kernkamp Advocaten treedt op voor zowel verhuurders als huurders. Als u een bijzondere bepaling in een huurovereenkomst wenst vast te leggen of als u wordt geconfronteerd met klachten of een huuropzegging wegens teleurstellende omzet, dan kunt u uw zaak zeker aan ons voorleggen.

Informatie

Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met onze contactpersoon van de praktijkgroep Vastgoed, Ruimtelijke Ordening en Milieu.