Indeplaatsstelling bij bedrijfsoverdracht

Bij bedrijfsoverdracht kan de bedrijfslocatie van het over te nemen bedrijf mede bepalend zijn voor de waarde van de onderneming. Dit geldt bij uitstek voor de detailhandel, zoals bij een horecapand of een winkel. Het is zaak om in een vroeg stadium met de verhuurder in overleg te treden omtrent de mogelijkheden van overname van de huurovereenkomst om een succesvolle overdracht te bewerkstelligen.

Onderhandelen is vaak lastig. Zo zijn er verhuurders of beheerders die de gelegenheid te baat nemen om een huurverhoging te bedingen, terwijl daar geen wettelijke basis voor is. Wordt deze eis gesteld, dan hoeft u daar niet mee in te stemmen.

Wanneer geen overeenstemming kan worden bereikt tussen de verhuurder en de opvolgende ondernemer, biedt de wet de huurder de mogelijkheid van indeplaatstelling om de huurovereenkomst alsnog aan de koper over te dragen.

Bij indeplaatsstelling verzoekt de oorspronkelijke huurder de rechter om machtiging om een derde (de overnemende partij) als huurder in zijn plaats te stellen. Wanneer de rechter hier toestemming voor geeft, dan treedt een nieuwe huurder in de plaats van de oude huurder en is sprake van contractsovername. De huurovereenkomst wordt dan onder dezelfde voorwaarden met de nieuwe huurder voortgezet.

Indeplaatsstelling is in principe alleen mogelijk bij zogeheten middenstandsbedrijfsruimte, dat wil zeggen bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van detailhandel, restaurant of café, hotel, afhaaldienst of ambachtsbedrijf, mits sprake is van een rechtstreeks voor het publiek toegankelijke ruimte. Indeplaatsstelling kan niet worden gevorderd indien sprake is van andersoortige bedrijfsruimten zoals kantoorruimte of loodsen etc. Slechts in bepaalde uitzonderlijke gevallen is indeplaatsstelling bij andere soorten bedrijfsruimte toegelaten.

Hoe herkent men bij twijfel of er sprake is van middenstandsbedrijfsruimte?

De rechter zal dit aan de hand van de bedoeling van partijen en het feitelijk gebruik bepalen, maar vaak gewoon aan de hand van de aanduiding in de huurovereenkomst, waaruit vaak heel duidelijk blijkt dat sprake is van bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 van het Burgerlijk Wetboek. Tegenwoordig wordt veel gebruik gemaakt van standaardvoorwaarden en modelhuurovereenkomsten opgesteld door de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) waaruit de bestemming van het gehuurde duidelijk blijkt.

Indeplaatsstelling maakt een vergaande inbreuk op de contractsvrijheid van partijen. De verhuurder wordt immers gedwongen om een hem onbekende (rechts)persoon als nieuwe huurder te accepteren. Daarom gelden er voor indeplaatsstelling zware eisen.

Voorwaarden

Wil de vordering van de huurder tot indeplaatsstelling slagen, dan moet aan drie voorwaarden worden voldaan:

Er moet sprake zijn van overdracht door de huurder van het door de huurder uitgeoefende bedrijf;
De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht;
De nieuwe huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

Bedrijfsoverdracht

Partijen moeten met de overname in de eerste plaats overdracht van de in het gehuurde pand gevoerde onderneming beogen. Zonder bedrijfsoverdracht is geen indeplaatsstelling mogelijk. Het is dus niet mogelijk om indeplaatsstelling te bewerkstelligen wanneer in het pand na overdracht een ander bedrijf zal worden uitgeoefend. Een assurantiekantoor dat graag een betere locatie in de binnenstad wil, kan dit derhalve niet bewerkstelligen door een kapperszaak over te nemen en zich vervolgens daar te vestigen. Vaak worden dergelijke bestemmingswijzigingen ook reeds in de huurovereenkomst uitgesloten.

Zwaarwichtig belang

Voorbeelden van een zwaarwichtig belang van de huurder bij overdracht zijn de inbreng van een eenmanszaak in een rechtspersoon of het bereiken van de pensioengerechtigde leeftijd van de eigenaar. Ook financiële belangen kunnen zwaarwegend zijn, bijvoorbeeld de noodzaak tot overdracht van een slecht renderend bedrijf. De rechter is echter ook bij aanwezigheid van een zwaarwichtig belang niet verplicht om de indeplaatsstelling toe te wijzen. De rechter zal steeds afhankelijk van de specifieke omstandigheden oordelen of indeplaatsstelling is geboden.

De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden

De verhuurder krijgt door de indeplaatsstelling met een nieuwe huurder te maken. Om er voor te zorgen dat de verhuurder niet geconfronteerd wordt met een huurder die niet in staat is om de huurovereenkomst na te komen, schrijft de wet voor dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen aan de verhuurder zal moeten bieden voor de voortzetting van de huurovereenkomst. De rechter is zelfs verplicht de vordering tot indeplaatsstelling af te wijzen indien de nieuwe huurder die waarborgen niet kan bieden. Het gaat hierbij niet alleen om de financiële positie van de huurder ten tijde van de overname, maar ook in hoeverre de nieuwe huurder in staat is om de onderneming renderend voort te zetten en dus ook in hoeverre hij in de toekomst aan zijn huurverplichtingen kan voldoen.

Procedure

Alleen de oorspronkelijke huurder kan een machtiging tot indeplaatsstelling vorderen. Gelet op de voorwaarden die aan de indeplaatsstelling worden gesteld, zal de nieuwe huurder echter nauw bij de procedure moeten worden betrokken.

De vordering tot indeplaatsstelling moet in principe worden ingesteld vóórdat het bedrijf wordt overgedragen, of, in uitzonderingsgevallen, zo spoedig mogelijk na de overdracht. De huurder die zonder vooroverleg met de verhuurder een derde alvast het gehuurde laat gebruiken, pleegt wanprestatie en kan hiervoor door de verhuurder worden aangesproken met alle gevolgen van dien. In het uiterste geval kan de verhuurder zelfs de huurovereenkomst laten ontbinden.

Kan de overdracht om dringende redenen niet worden uitgesteld, dan kan in kort geding worden gevorderd dat de verhuurder in afwachting van de indeplaatsstellingsprocedure de exploitatie door de overnemende partij gedoogt.

Informatie

Het verdient bij bedrijfsoverdracht in zijn algemeenheid aanbeveling om in een vroeg stadium juridisch advies in te winnen. Dit geldt te meer wanneer daarbij een mogelijk conflict met de verhuurder opdoemt. Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met onze contactpersoon van de praktijkgroep Vastgoed, Ruimtelijke Ordening en Milieu.

Print deze pagina Print deze pagina

Nederlandse Orde van Advocaten Official partner of Erasmus School of Law