Over huurachterstand en ontruiming

De huurder betaalt niet; de verhuurder vordert betaling en ontruiming. Hier volgt een uitleg aan de hand van een praktijkvoorbeeld.

Vanaf 1 maart 2003 huurt een horecaexploitant van het OBR Rotterdam een bedrijfsruimte aan het Willemsplein te Rotterdam. Een mooie nieuwbouwlocatie onder de Erasmusbrug. Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als grandcafé/restaurant, terras en als ruimte voor het organiseren van congressen, symposia, evenementen van culturele aard, recepties en cursussen. Door de bijzondere ligging van het gehuurde is sprake van een unieke locatie voor het exploiteren van een horecabedrijf. Daar staat tegenover dat er de nodige risico’s verbonden zijn aan het starten van een horecaonderneming op die plek. Ten tijde van de oplevering was nog sprake van opleveringsproblemen. De isolatie van het geluid van overdenderende trams bleek moeilijker dan gedacht en ook de verplaatsing van de Spido, een grote Rotterdamse attractie naar het Willemsplein, vond later plaats dan aanvankelijk de bedoeling was. Er is veel overleg gevoerd en er zijn ook allerlei maatregelen getroffen. Op een zeker moment is echter een geschil ontstaan, dat er in het kort op neerkwam dat de huurder geen huur betaalde (hij had de betalingen opgeschort) en de verhuurder een gerechtelijke procedure aanhangig maakte.

De verhuurder vordert van de huurder betaling van achterstallige huurpenningen, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De huurder voert aan dat hij betaling heeft opgeschort omdat de verhuurder is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, onder andere vanwege waterschade in het gehuurde en het niet verlenen van medewerking aan uitvoering van het ondernemingsplan van huurder.

De verplichtingen over en weer

verplichtingen van de verhuurder

De verhuurder is in beginsel verplicht de bedrijfsruimte vrij van gebreken ter beschikking te stellen. Een gebrek is aanwezig wanneer de huurder wordt gehinderd in zijn huurgenot en dit hem niet is toe te rekenen. Wanneer er tijdens de huur sprake is van ernstige gebreken, dan moet de verhuurder die op aangeven van de huurder verhelpen. De huurder moet de verhuurder ten spoedigste van de gebreken op de hoogte stellen. Komt de verhuurder vervolgens zijn verplichtingen niet of onvoldoende na, dan kan de huurder de onderhoudswerkzaamheden of de reparaties voor rekening van de verhuurder laten uitvoeren en dit zelfs verrekenen met de huurprijs. Het moet dan wel gaan om ernstige gebreken en redelijk gemaakte kosten, en dus bijvoorbeeld niet voor gebreken en kosten die volgens de overeenkomst voor rekening van de huurder komen. De huurder kan eventuele schade die is ontstaan door het gebrek verhalen op de verhuurder. Ook kan de huurder onder omstandigheden de huurbetaling opschorten en de huurovereenkomst al dan niet gedeeltelijk ontbinden.

verplichtingen van de huurder

De meest wezenlijke verplichting van de huurder is natuurlijk het op tijd betalen van de huur. Niet-betaling levert wanprestatie op en wanprestatie kan aanleiding voor de verhuurder zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Dat gebeurt ook regelmatig. Er moet wel sprake zijn van een voldoende ernstige tekortkoming om de ontbinding te rechtvaardigen. Het per ongeluk missen van een huurtermijn is bijvoorbeeld nog geen reden voor ontbinding van de huurovereenkomst.

Ontbinding van een huurovereenkomst bedrijfsruimte moet worden uitgesproken door de rechter. Deze zal beoordelen of de tekortkoming ernstig genoeg is om een ontbinding te rechtvaardigen. De rechter zal daarbij rekening houden met alle omstandigheden van het geval.

Botsende belangen

Zodra er geen huur meer wordt betaald is sprake van botsende belangen. De huurder zal menen dat hij rechtsgeldig van een opschortingsrecht gebruik maakt. De verhuurder zal menen dat de huurder slechts naar excuses zoekt om de huur niet meer te betalen en een procedure wordt dan onvermijdelijk.

Een huurder die dit traject ingaat moet zich realiseren dat hij met vuur speelt. Zijn non-betaling staat immers al vast. Het is aan hem om de rechter ervan te overtuigen dat de beslissing tot opschorting op basis van overtuigende argumenten genomen werd. Lukt dit niet, dan ziet het er slecht voor hem uit. Het risico dat ontbonden wordt is immers levensgroot aanwezig.

De gronden voor de opschorting

In dit concrete geval voerde de huurder een groot aantal redenen voor de opschorting aan:

a. schade tengevolge van geluidsoverlast van de tram in de Maashal;
b. schade tengevolge van geluidsoverlast voor omwonenden;
c. schade tengevolge van de sterk verlate komst van Spido en het uitblijven van samenwerking met Spido;
d. schade tengevolge van het niet realiseren van de Haven Movie Ride;
e. schade omdat Rotterdam niet meewerkt aan het verkrijgen van een nachtvergunning;
f. schade tengevolge van lekkage van het plafond in het grandcafé;
g. schade tengevolge van wateroverlast in de Maashal;
h. schade tengevolge van het niet aanbrengen van een overkapping;
i. schade tengevolge van het te snel opstarten van de onderneming;

Volgens de huurder was het aan de verhuurder te wijten dat het beoogde totaalconcept van de onderneming zou zijn mislukt. Hij was dus gerechtigd om de betaling van de huur op te schorten. De kantonrechter volgt de huurder daarin niet. De kantonrechter constateert allereerst dat in elk geval op diverse punten wel naar behoren is gepresteerd door de verhuurder, waardoor in elk geval het grandcafé/restaurant en het uitgifteloket met de beide terrassen geëxploiteerd zijn. Ook stelt de kantonrechter vast dat in de Maashal diverse activiteiten hebben plaatsgevonden. Alleen al om deze reden is volgens de kantonrechter een volledige opschorting van de huurbetalingen niet toelaatbaar.

Ook met de lekkage van het plafond in het grandcafé maakt de kantonrechter korte metten. In de procedure stond nog niet vast of de huurder niet zelf verantwoordelijk was voor het ontstaan van het gebrek en bovendien was de verhuurder de huurder al financieel tegemoet gekomen door een bedrag van EUR 75.000,– op de huurprijs in mindering te brengen. Dit leverde dus geen reden voor opschorting op, te meer omdat het om een kwestie van jaren geleden gaat.

Ook de andere argumenten worden gewogen en te licht bevonden. De slotsom is dat er door de huurder betaald moet worden en dat de overeenkomst wordt ontbonden. Hij moet het gehuurde ontruimen en de proceskosten voldoen. Van zijn tegenvordering blijft een enkel punt over, maar daarover moet nog worden doorgeprocedeerd. Dat ziet er dus niet goed uit voor de huurder.

Wat kunnen wij hiervan leren?

Allereerst geldt dat de feiten natuurlijk anders kunnen liggen dan door de rechter vastgesteld. Wie het er niet mee eens is kan altijd hoger beroep aantekenen. Maar het vonnis is wel uitvoerbaar bij voorraad, dus de tent moet dan toch echt sluiten. Inmiddels is hij ook al dicht. Wat deze zaak wel goed illustreert is dat de gevolgen van de opschorting van huurbetaling verstrekkend zijn. Iedere ondernemer is gewoon met ondernemersrisico’s om te gaan. Dat hoort bij ondernemen, maar het einde van de onderneming is wel een heel fors risico. Degene die opschort is aangewezen op zijn eigen oordeel en dat komt tot stand op basis van de op dat moment bekende omstandigheden. Wees daar voorzichtig mee. De omstandigheden die aan de rechter worden voorgelegd zijn vaak anders. Deze oordeelt achteraf op basis van de weinige beschikbare stukken en eventuele getuigenverklaringen.

Het ging hier duidelijk om een bijzonder project. Een project met allure op een in het oog springende locatie. Partijen gingen investeren. De ondernemer zou zijn nek uitsteken en de bedoeling was dat er meer bedrijvigheid zou komen dan uiteindelijk gerealiseerd werd. De vraag is wie wat voor ogen had en op basis waarvan afspraken zijn gemaakt. Misschien was het verhaal over het slagen van het ‘beoogde totaalconcept’ wel een vergezocht verweer, maar misschien hebben wij ook wel te maken met een ondernemer die in goed vertrouwen enorm is uitgegleden omdat de verhuurder de rest van het plan niet volledig realiseerde. Hier had in de beginfase misschien beter opgelet moeten worden.

In het begin zijn er plannen te over en denkt iedereen wel dat het goed komt. Dat is vaak het geval en vaak zullen de partijen niet onmiddellijk procedures aan hoeven te spannen. Soms loopt het mis. Als je een totaalconcept beoogt is het verstandig om dit op te schrijven en daar ook consequenties aan te verbinden. Indien de huurder de betaling van de huur geheel of gedeeltelijk afhankelijk wil laten zijn van het slagen van dit concept, dan moet hij dat vastleggen in het contract. Het is goed mogelijk dat daartoe geen bereidheid bij de verhuurder bestaat. Maar misschien was de verhuurder in het kader van de onderhandelingen dan wel bereid geweest om de eerste jaren met een aanzienlijk lagere huur genoegen te nemen, of zouden andere concessies afgedwongen zijn, zoals bepaalde garanties of boetebepalingen.

In onderhandelingen kun je niet alles realiseren. Veel hangt af van de onderhandelingspositie van de ondernemer, maar wat wij helaas te veel in de praktijk zien is dat men samen grote plannen heeft, maar dat de huurder zich uiteindelijk toch laat afschepen met een standaard huurcontract, waarin niets van dat bijzondere overblijft. De tip is om op het moment van het aangaan van de verplichtingen advies in te winnen. Dat doet men vaak niet, want dat is commercieel niet interessant en bovendien duur. Dat laatste valt wel mee als je de kosten van advies vergelijkt met de kosten van een gedwongen ontruiming. En het op het juiste moment inwinnen van advies is commercieel juist zeer verantwoord. Zeker indien je naar de losse eindjes in deze zaak kijkt. De onderneming werd in een B.V. gedreven, maar de huurovereenkomst stond op naam van een particulier. Deze privépersoon moet nu ruim zeshonderdduizend euro betalen. Het kan natuurlijk dat dat geld reeds gereserveerd was, maar het is niet uit te sluiten dat deze kwestie eindigt met een persoonlijk faillissement.

Onze gewaardeerde cliënten raadplegen ons gelukkig wel op het moment van het aangaan van dit soort niet-standaard verplichtingen. Soms sparren wij slechts met de cliënt, soms assisteren wij op afstand bij de onderhandelingen en bij grotere contracten voeren we zelf de onderhandelingen. Dit levert meerwaarde op en deze meerwaarde leveren wij ook graag aan u.

Informatie

Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met de contactpersoon van de praktijkgroep vastgoed, ruimtelijke ordening en milieu