Beëindiging huur van bedrijfsruimte

De verhuurder wil de huurovereenkomst voor een bedrijfsruimte beëindigen. Kan dat?

Ja, dat kan. Maar de verhuurder is bij de beëindiging van de huur wel gebonden aan de regels van het huurrecht. Allereerst is hij natuurlijk gebonden aan de regels van het huurcontract. Maar hij is ook en vooral gebonden aan dwingende wettelijke regels. Welke regels er precies gelden hangt verder af van het soort bedrijfsruimte waar het om gaat. Er zijn twee soorten bedrijfsruimte:

• Aan de ene kant zijn er bedrijfsruimten die bedoeld zijn voor de uitoefening van horecabedrijven en winkelbedrijven.
• Daarnaast zijn er 'overige bedrijfsruimten', zoals kantoren, fabrieken, opslagplaatsen en dergelijke.

Bedrijfsruimte bedoeld voor horeca- en winkelbedrijven

Ook wel 'Middenstandsbedrijfsruimte'

Voor de categorie van bedrijfsruimten bedoeld voor horeca- en winkelbedrijven geldt een sterkere bescherming dan voor 'overige bedrijfsruimten'. De wetgever vond dat noodzakelijk. Huurders van winkelruimte of horecapanden zijn meer gebonden aan de plaats waar hun bedrijfsruimte is gevestigd. Ze bouwen bekendheid en een reputatie op bij het winkel- of uitgaanspubliek. Als zij gedwongen worden om te verhuizen kan de goodwill die zij hebben opgebouwd verdwijnen. Ook doen huurders van winkelruimte of horecapanden vaak meer investeringen in hun bedrijfspand om hun winkel, café of restaurant aantrekkelijker te maken voor het publiek. Vandaar dat de wetgever deze categorie huurders meer bescherming heeft willen bieden.

De gemengde huurovereenkomst die in de horecawereld vaak voorkomt (veelal aangeduid als "pachtovereenkomst"), en waarbij bijvoorbeeld naast de huur van een café, restaurant of andere horeca-gelegenheid ook een afnameovereenkomst met een brouwerij is opgenomen en/of een huurovereenkomst voor speelautomaten, valt (nagenoeg) altijd onder het huurregime voor bedrijfsruimte. Voor de goede orde: pacht is in termen van de wet slechts de huur van (kort gezegd) landbouwgrond; huur van horecabedrijven is huur van middenstandsbedrijfsruimte, ondanks de aanduiding "pacht".

Bij de pachtovereenkomst zoals deze in de horecawereld voorkomt, gelden dus de voor de verhuurder (relatief) strenge regels van het huurrecht voor winkelruimte in geval van opzegging.

Overige bedrijfsruimte

Voor huurders van overige bedrijfsruimten speelt de locatie meestal een minder grote rol bij het succes van het bedrijf. Er gelden voor deze categorie dan ook minder beschermende bepalingen.

Meestal is meteen duidelijk tot welke categorie de huurovereenkomst behoort. Winkels, cafés, restaurants, afhaal- en besteldiensten, ambachtsbedrijven, hotels en kampeerbedrijven worden met name in de wet genoemd. Dit is middenstandsbedrijfsruimte. Er bestaan ook grensgevallen, waarbij de rechter uit moet maken of het om middenstandsbedrijfsruimte of overige bedrijfsruimte gaat. Er is vrij veel jurisprudentie over de indeling van deze grensgevallen, bijvoorbeeld over reisbureau's, benzinestations (waarbij het dan weer verschil maakt of er wel of niet een "shop" aanwezig is), franchiseovereenkomsten, meubeltoonzalen, over een praktijk voor fysiotherapie, een bankfiliaal, een bioscoop of een postkantoor. Bij twijfel kunt u bij ons navraag doen in welke categorie uw bedrijfspand valt.

Regels bij horeca- of winkelpand

Opzegging na de eerste vijf jaar

Voor dit soort bedrijfsruimten spreken partijen gewoonlijk een vaste huurperiode van vijf jaar af. De huurder kan na afloop van de eerste vijf jaar besluiten om de huur te beëindigen. Hij hoeft daarvoor geen speciale reden op te geven. Wel moet hij de huur tijdig opzeggen. Vaak staat in het huurcontract op welke manier hij de huuropzegging moet doen, bijvoorbeeld door het sturen van een aangetekende brief aan de verhuurder. Doen huurder en verhuurder niets, dan wordt de huurperiode normaal gesproken met nog een periode van vijf jaar verlengd.

Wil de verhuurder na de eerste vijf jaar de huur beëindigen, dan kan dat alleen vanwege twee specifiek in de wet genoemde redenen, namelijk bij 'slechte bedrijfsvoering' door de huurder en als de verhuurder het bedrijfspand dringend nodig heeft voor 'eigen gebruik'. Als de verhuurder zich op een van deze gronden wil beroepen moet hij dat een jaar voor het einde van de huurperiode door middel van een deurwaardersexploot of een aangetekende brief laten weten aan de huurder. In de brief moet in elk geval staan wat de reden is voor het beëindigen van de huurovereenkomst: vanwege 'slechte bedrijfsvoering' of vanwege 'dringend eigen gebruik'.

Laat de huurder niet binnen zes weken na ontvangst van de brief weten dat hij het met de opzegging van de huurovereenkomst eens is, dan moet de verhuurder naar de rechter stappen. De huur blijft dan gewoon doorlopen totdat de rechter heeft beslist dat er een einde aan de huurovereenkomst moet komen. Is de rechter van oordeel dat er geen sprake is van een slechte bedrijfsvoering door de huurder of dat de verhuurder het bedrijfspand niet voor dringende eigen gebruik nodig heeft, dan kan de huurder gewoon blijven zitten.

Opzegging na tien jaar

Bij het verstrijken van de tweede termijn van vijf jaar kan de huurder of de verhuurder besluiten om de huurovereenkomst te beëindigen. De huurder hoeft (wederom) geen specifieke redenen op te geven. Na de tweede termijn heeft de verhuurder meer mogelijkheden om tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan. Naast 'slechte bedrijfsvoering' en 'eigen gebruik' kan de verhuurder de huur opzeggen als de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst te aanvaarden. Wil de verhuurder een geldend bestemmingsplan verwezenlijken, dan kan dat ook een geldige grond zijn om de huur te beëindigen. Als de huurder niet met de beëindiging akkoord gaat, moet de rechter er aan te pas komen. De rechter zal dan een afweging moeten maken tussen enerzijds de belangen van de huurder bij voortzetting van de huur en anderzijds de belangen van de verhuurder. Besluit de rechter dat de huurder het bedrijfspand moet verlaten, dan kan hij aan de huurder een bedrag toewijzen dat de verhuurder aan hem moet betalen als compensatie voor verhuis- en inrichtingskosten.

Als huurder en verhuurder na het verstrijken van de tweede termijn de huur niet opzeggen en geen andere afspraken maken, wordt de huur voortgezet voor onbepaalde tijd. Zijn huurder en verhuurder het met elkaar eens over de beëindiging van de huurovereenkomst, dan kunnen zij natuurlijk ook op andere momenten gezamenlijk besluiten om de huur tussentijds te beëindigen. De tussentijdse beëindiging is vormvrij: als partijen het eens zijn over de afwikkeling en daartoe schriftelijke afspraken hebben gemaakt, is opzegging per aangetekende brief of per deurwaardersexploot niet nodig, en in dat geval mag afgeweken worden van bijvoorbeeld opzegtermijnen en kan bij wijze van spreken de huur nog per vandaag worden beëindigd.

Regels bij 'overige bedrijfsruimte'

De huurder van 'overige bedrijfsruimte' geniet niet dezelfde huurbescherming als de huurder van een winkel- of horecapand. De huuropzegging door de verhuurder en de huurder kan plaatsvinden tegen het einde van de overeengekomen huurtermijn. Meestal bepaalt het huurcontract op welke manier moet worden opgezegd, bijvoorbeeld per aangetekende brief of per deurwaardersexploot.

Als de verhuurder heeft laten weten dat hij de huur wenst te beëindigen, hoeft de huurder de bedrijfsruimte nog niet meteen te verlaten. De verhuurder moet eerst nog de ontruiming aanzeggen. Vanaf de datum waartegen de ontruiming is aangezegd, gaat een wettelijke schorsingstermijn van twee maanden lopen. De huurder hoeft gedurende die termijn nog niet te ontruimen, en de verhuurder mag dat binnen die termijn nog niet. Als de huurder langer nodig heeft, dan kan de huurder voordat de twee maanden om zijn naar de rechter stappen met het verzoek om een verlenging van de ontruimingstermijn. Het is verstandig om zo snel mogelijk juridisch advies in te winnen en niet tot het laatste moment te wachten. Is de termijn eenmaal ongebruikt verstreken, dan dient de huurder ommegaand te ontruimen; verder uitstel is dan niet meer mogelijk.

De rechter kan de ontruimingstermijn met maximaal één jaar verlengen. De huurder kan op deze manier in totaal drie keer om verlenging vragen. Na de ontruimingsaanzegging kan de huurder in theorie dus nog maximaal 3 jaar in het bedrijfspand blijven. Als de huurder zelf de huurovereenkomst heeft opgezegd of als hij zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen (door bijvoorbeeld geen huur te betalen) kan hij geen uitstel van de ontruiming vragen. Het door de huurder niet nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst is sowieso gevaarlijk voor de huurder. De huurovereenkomst kan in een dergelijk geval op vordering van de verhuurder tussentijds ontbonden worden. De huurder riskeert dan gedwongen ontruiming en hij kan aansprakelijk worden gehouden voor de schade.

Wat kunnen wij voor u doen?

Kernkamp Advocaten treedt op voor zowel verhuurders als huurders. Als u een huurovereenkomst wenst te beëindigen of als u wordt geconfronteerd met een huuropzegging waarmee u het niet eens bent, dan kunt u uw zaak aan ons voorleggen. Bedenkt u daarbij wel, dat tussentijds opzeggen van huurovereenkomsten door de huurder in de regel niet mogelijk is, tenzij de huurovereenkomst daartoe uitdrukkelijk de mogelijkheid biedt.

Voor een eerste advies over uw zaak rekenen wij desgewenst een vooraf overeengekomen vast tarief. U weet dan in elk geval wat uw mogelijkheden zijn. Met één van onze advocaten kunt zo nodig verdere afspraken maken over de stappen die wij voor u kunnen nemen, zoals bijvoorbeeld het aanspannen van een procedure waarin uitstel van de ontruiming wordt gevraagd. Ons kantoor heeft veel ervaring met het adviseren en procederen over horeca-huur / horeca-pacht, en over alle soorten overige bedrijfsruimte.

Informatie

Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met de contactpersoon van de praktijkgroep vastgoed, ruimtelijke ordening en milieu.