Afwijkend beding in huurovereenkomst bedrijfsruimte

Het systeem van de wet voor huur van winkelruimte en andere voor het publiek toegankelijke bedrijfsruimte regelt dat een overeenkomst wordt aangegaan voor een termijn van ofwel maximaal 2 jaar, ofwel van 5 + 5 jaar. In het laatste geval wordt namelijk een overeenkomst, die is aangegaan voor 5 jaar, van rechtswege (automatisch) verlengd met nog eens vijf jaar. Overeenkomsten met een andere (kortere) duur dan 10 jaar worden automatisch verlengd met een dusdanige periode dat totaal 10 jaar gehuurd wordt (dus 3 + 7 jaar, 9 + 1 jaar, etcetera). Bij overeenkomsten die worden aangegaan voor méér dan 10 jaar geldt geen automatische verlenging.

Toestemming kantonrechter

Willen partijen een andere termijn overeenkomen (bijvoorbeeld drie jaar zonder verlenging van rechtswege), dan kunnen zij daarvoor toestemming vragen aan de kantonrechter. Dit zal de verhuurder ook altijd wíllen doen, omdat de huurder anders altijd een beroep kan doen op de verlenging van rechtswege (zelfs al vermeldt het contract anders).

Ook bij elkaar opvolgende overeenkomsten tussen dezelfde partijen dient goedkeuring van afwijkende bedingen te worden gevraagd. Dit is het geval als de totale huurperiode van alle overeenkomsten opgeteld meer dan 2 jaar, maar minder dan 10 jaar gaat bedragen, en het nog onzeker is dat partijen in de toekomst verder willen met elkaar.

"Shop in shop"

In de praktijk wordt goedkeuring van afwijkende bedingen vooral gevraagd bij zogenaamde "shop in shop" overeenkomsten en bij huur van tankstations. Het "shop in shop" concept komt onder anderen voor in grote warenhuizen, waar bepaalde merken een eigen "winkel binnen de winkel" hebben om spullen van hun eigen merk te verkopen.

Afwijkende bedingen

Overigens kan niet alleen voor een afwijkende termijn, maar ook voor andere afwijkende bedingen goedkeuring worden gevraagd. Te denken valt bijvoorbeeld aan:

• de mogelijkheid voor de verhuurder om een andere locatie aan te wijzen waar gehuurd wordt (vooral van toepassing in geval van "shop in shop" overeenkomsten, waar de vloerindeling van het warenhuis tussentijds nog wel eens gewijzigd wordt);
• het verkorten van de termijn voor opzegging;
• ruimere opzeggingsgronden dan in de wet geregeld zijn; of
• een regeling omtrent het nader vaststellen van de huurprijs.

Wettelijke beperkingen

Het recht van de huurder tot indeplaatsstelling mag echter nooit worden uitgesloten of beperkt. Ook de wettelijke regels met betrekking tot het eindigen van de overeenkomst mogen niet worden gewijzigd ten nadele van de huurder.

Voordat het huidige huurrecht in werking trad, keurde de kantonrechter altijd goed als een verzoek zowel door verhuurder als door huurder was gedaan. Onder het huidige huurrecht moet de kantonrechter echter altijd inhoudelijk toetsen. De kantonrechter kan slechts op twee gronden goedkeuring verlenen:

• de "maatschappelijke positie" van de huurder ten opzichte van de verhuurder is zodanig dat de huurder in redelijkheid geen extra bescherming nodig heeft;
• de afwijking van het wettelijk regime tast de rechten van de huurder niet wezenlijk aan.

Het argument "maatschappelijke positie" zal vooral gelden als de huurder zelf een groot bedrijf heeft met veel vestigingen en een bijbehorende grote omzet (denk aan het internationaal opererende kledingbedrijf met honderden vestigingen dat een "shop in shop" wil gaan exploiteren in een warenhuis). De huurder dient in ieder geval niet in overwegende mate afhankelijk zijn van de exploitatie van één locatie (dus zeker niet de locatie waar het verzoek voor wordt ingediend).

Het argument "niet wezenlijk aantast" gaat vooral op als bijvoorbeeld uitsluitend de verhuurder in het gehuurde investeert (hetgeen meestal het geval is bij huur van benzinestations, waar de oliemaatschappij naar buiten toe een uniform beeld wil uitstralen en dus ook voor de aankleding van tankstation en "shop" zorgt).

Informatie

De advocaten van Kernkamp Advocaten hebben veel ervaring met verzoeken tot goedkeuring van afwijkende bedingen. Indien u nadere informatie wenst naar aanleiding van dit artikel, dan kunt u contact opnemen met onze contactpersoon van de praktijkgroep vastgoed, ruimtelijke ordening en milieu.